Міста шукають гроші на розвиток, а держава – можливості будувати більше житла. Девелопери пропонують рішення, яке може допомогти з обома завданнями й принести мільйони доларів до державного та міських бюджетів.
Про ресурс, який буквально лежить під ногами, та можливості його використання говорили на Щорічній житловій конференції 2026. Більше – у матеріалі РБК-Україна.
Три проблеми – одне рішення
На панелі “Просторове планування та інтегроване територіальне відновлення” представники парламенту, місцевих громад, девелоперського бізнесу та Групи Світового банку обговорили, як забезпечити розвиток житлового будівництва в умовах обмеженого фінансування, складного містобудівного регулювання та масштабних потреб відбудови.
Голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов зосередився на трьох проблемах, які порушили учасники дискусії: нестачі коштів на містобудівну документацію, обмеженій ефективності регуляторних механізмів та потребі громад у приватних інвестиціях.
“Я маю відповідь на всі ці три проблеми. Відповідь одна – це девелопмент. Я впевнений, що кожна з цих проблем може бути вирішена через співпрацю з бізнесом”, – наголосив голова Асоціації.
Містобудівне планування: законодавство та фінансування
Народна депутатка Ганна Бондар звернула увагу на необхідність подальшого розвитку містобудівного законодавства після ухвалення закону “Про основні засади житлової політики”.
Зокрема, йдеться про механізми резервування земель, врахування різних форматів житла в містобудівній документації та врегулювання земельних питань багатоквартирних будинків.
Ганна Бондар (фото: УАД)
Окремою проблемою залишається складність підготовки комплексних планів просторового розвитку громад.
“Ми маємо подивитися в напрямку виходу з цієї кризи, в яку потрапили”, – зазначила Ганна Бондар, наголосивши на необхідності розробки та затвердження містобудівної документації.
Виконавчий директор “Всеукраїнської асоціації громад” Іван Слободяник також наголосив на фінансових обмеженнях. За його оцінкою, для розроблення комплексних планів просторового розвитку по всій Україні може знадобитися близько 300 млн доларів.
Водночас громади стикаються з обмеженнями бюджетних видатків, скороченням донорської підтримки та нестачею фахівців.
Іван Слободяник (фото: УАД)
Відповідаючи на цю проблему, Євген Фаворов звернув увагу на законодавчі зміни, які дозволяють девелоперам фінансувати розроблення містобудівної документації.
“Нещодавно змінилося законодавство, набув чинності закон, і тепер ми, девелопери, маємо таку можливість. Це дуже гарне рішення”, – сказав він.
За словами голови Асоціації, цей механізм створює можливість для співпраці громад і бізнесу у підготовці територій до майбутнього розвитку.
Євген Фаворов (фото: УАД)
1700 гектарів для трансформації Києва
Найбільший потенціал для залучення інвестицій Євген Фаворов пов'язує з ревіталізацією постіндустріальних територій – колишніх заводів, промислових зон і великих незадіяних ділянок у межах міст.
Під час розроблення проєкту нового Генерального плану Києва у 2015 році міська влада оцінила площу промислових територій, які можуть потребувати трансформації, приблизно у 1700 гектарів.
Хоча документ не був затверджений, ця оцінка демонструє масштаб потенціалу столиці для реалізації сотень комплексних девелоперських проєктів.
Щоб оцінити можливий економічний ефект від освоєння таких територій, Українська асоціація девелоперів підготувала окремий розрахунок на основі практичного досвіду компаній-членів. За приклад взято комплексний проєкт на колишній промисловій ділянці площею 10 гектарів.
“Візьмемо для прикладу колишню промзону площею 10 гектарів. За попередніми розрахунками, тут можна побудувати близько 3 тис. квартир загальною площею 175 тис. кв. м і ще 100 тис. кв. м для бізнесу, соціальних та інших об’єктів”, – зазначив Фаворов.
За оцінками компаній-членів Асоціації, інвестиції в такий проєкт оцінюються у 275 млн доларів. Це фактично усереднена собівартість. Із цієї суми близько 20,6 млн доларів підуть на зовнішні інженерні мережі, які місто отримає безкоштовно, а 41,25 млн доларів на зарплати.
Податки та соціальні внески становитимуть приблизно 18,6 млн доларів, а загальний бюджетний ефект з урахуванням ПДВ – близько 56 млн доларів.
“Важливо також, що за ці кошти замовлятимуть матеріали, обладнання, транспорт та інші товари й послуги. Це замовлення для підприємств і робота для людей далеко за межами самого майданчика. Так працює економічний мультиплікатор, який оцінюється з коефіцієнтом від 3 до 4: на кожну вкладену гривню стимулюється виробництво, а відповідно й створення робочих місць у суміжних галузях відповідно коефіцієнту”, – сказав голова УАД.
“Коли будівництво завершиться, житло продадуть, із чого також сплатять податки. Тут житимуть люди, працюватимуть магазини, офіси та інші підприємства. Вони й надалі створюватимуть робочі місця та сплачуватимуть податки. Цей ефект ми поки навіть не включали в розрахунок. Кожен рік затримки проєкту відкладає все це“, – додав він.
Євген Фаворов також звернув увагу, що колишні промислові території часто вже мають інженерні мережі. Йдеться про великі ділянки площею від 10 до 50 гектарів, які сьогодні використовуються неефективно або залишаються незадіяними.
На таких територіях можна створювати повноцінні міські квартали з житлом, громадськими й соціальними об’єктами та необхідною інфраструктурою.
Досвід Львова: переосмислення цілих територій
Під час дискусії директор ЛКП “Львівське міжміське бюро технічної інвентаризації” Юрій Теліпський розповів про досвід Львова, який ще до повномасштабного вторгнення обрав підхід компактного розвитку та трансформації колишніх промислових територій.
Юрій Теліпський (фото: УАД)
У Львові такі проєкти розглядають як можливість поєднувати житло з робочими місцями, соціальною інфраструктурою, громадськими просторами та безбар'єрним середовищем.
“Для нас, як для міста, важливо переосмислювати території, а не тільки проєкти”, – наголосив представник Львова.
Як приклад він навів розвиток міської екосистеми UNBROKEN та прилеглого мікрорайону, де поєднуються соціальне, тимчасове, спеціалізоване й приватне житло, а також інфраструктурні та громадські функції.
За його словами, комплексний розвиток території вже сприяє появі нових бізнесів і залученню приватних інвестицій.
Чому потрібне гнучке регулювання
Одним із дискусійних питань стала практика винятків із загальних містобудівних правил.
Ганна Бондар застерегла, що велика кількість винятків може порушувати логіку просторового планування та створювати ризики хаотичної забудови.
Євген Фаворов погодився з необхідністю системного регулювання, однак наголосив, що за відсутності дієвих альтернатив повна відмова від винятків може заблокувати розвиток нових проєктів.
“Якщо поточна модель не працює, то відмова від винятків матиме негативний наслідок. Ми просто зупинимо весь ринок. Ми бачили, як це сталося на початку 2025 року, коли набрало чинності обмеження можливості зміни функціонального призначення”, – сказав він.
На думку Фаворова, особливого підходу потребують постіндустріальні території, де попереднє функціональне призначення часто вже не відповідає актуальним потребам міста.
Він навів приклади Німеччини та Польщі, де законодавство передбачає фасттрек для внесення змін до містобудівної документації, зокрема за спрощеними процедурами, для трансформації колишніх промислових територій та реалізації нових інвестиційних проєктів.
“Я впевнений, що сьогодні найбільший потенціал стосується двох складових. Перша – постіндустріальні території. Друга – ефективні швидкі процедури, які дозволять розблокувати ці території”, – зауважив керівник УАД.
Водночас голова Асоціації підкреслив, що регуляторна гнучкість має застосовуватися в межах принципів, які забезпечують сталий розвиток міст.
IFC: відбудова потребує приватного капіталу та якісних проєктів
Представник Міжнародної фінансової корпорації (IFC) Едуард Якубов наголосив на масштабах потреб відновлення житлового сектору України. За наведеною ним оцінкою RDNA-5, вони становлять близько 90 млрд доларів.
“Державного фінансування та підтримки донорів не буде достатньо. Тож приватний сектор має долучитися, мобілізувати інвестиції та спроможності, щоб відповісти на ці потреби”, – зазначив Якубов.
Едуард Якубов (фото: УАД)
Водночас представник IFC підкреслив необхідність створення повноцінного середовища для життя, яке включає школи, транспорт, послуги та інші елементи міської інфраструктури.
Під час панелі також представили підхід IFC до оцінювання девелоперів і житлових проєктів у межах програми PILLAR. Він охоплює фінансове та корпоративне управління, спроможність реалізовувати проєкти, доступність житла, безпеку, енергоефективність і соціальну сталість.
Такі інструменти покликані підвищувати прозорість девелоперських компаній і допомагати фінансовим установам та інвесторам оцінювати можливості їх фінансування.
Як забезпечити баланс інтересів бізнесу та громади
Під час запитань із залу учасники порушили питання можливого конфлікту інтересів у разі фінансування містобудівної документації девелоперами.
Зокрема, йшлося про те, як забезпечити баланс між комерційними інтересами забудовників і потребами міста у громадських просторах, промислових об'єктах та робочих місцях.
Відповідаючи, Євген Фаворов наголосив на розмежуванні ролей бізнесу й місцевого самоврядування.
“Ми не виступаємо замовником цієї містобудівної документації. Ми є платником. Замовником виступає місцева адміністрація, місцева рада, тобто громада. І її робота – контролювати, щоб там було все враховано з точки зору ДБН, з точки зору вимог законодавства”, – сказав голова Асоціації.
За його словами, бізнес зацікавлений у якісному міському середовищі, оскільки сучасний покупець висуває високі вимоги до житлових комплексів.
Серед ключових характеристик нового житла Фаворов назвав транспортну та соціальну інфраструктуру, надійність інженерних систем і здатність будинків працювати автономно.
Водночас він підкреслив, що саме місто й держава мають визначати вимоги до забудови, які девелопери повинні враховувати у своїх проєктах, зважаючи на доцільність таких вимог та пропорційність.
Щорічна житлова конференція у Києві (фото: УАД)
Співпраця як умова розвитку міст
Підсумовуючи свою позицію, Євген Фаворов наголосив, що реалізація масштабних девелоперських проєктів потребує узгодженої роботи місцевих громад, державної влади та бізнесу.
“Я впевнений, що ключовою має бути, звісно, співпраця. І співпраця громад, влади і девелопера. Але для цієї співпраці мають бути належні умови”, – наголосив Фаворов.
На думку голови Української асоціації девелоперів, ефективне містобудівне законодавство, можливість фінансування планувальної документації приватним сектором і механізми трансформації постіндустріальних територій можуть створити передумови для нових інвестицій у житлове будівництво.
Потенціал таких територій вимірюється не лише майбутніми квадратними метрами житла, а й можливістю комплексного оновлення міських районів, розвитку інфраструктури та створення нових економічних можливостей для громад.